成功人士許家印的勵志奮鬥事蹟

1996年，許家印一手創建了恆大地產集團，之所以將企業命名爲恆大，許家印解釋說，“恆大者，古往今來連綿不絕，曰恆;天地萬物增益發展，曰大。”而在房地產步入“白銀時代”的當下，想要企業既恆且大，只靠房地產這“一條腿”，顯然很快就會觸及行業的天花板，難以繼續高速擴張。因此，多元化發展也就成了許家印把企業繼續做大的唯一出路。

　　許家印創業史：從車間主任到業務員

許家印說，他“個人經歷很簡單，但過程很艱難”。作爲恢復高考後第二屆大學生，許家印走了一條大多數知識分子當年所走的路：畢業分配，滿懷抱負地在一線工作崗位埋頭苦幹N年，此後適逢改革開發潮涌，終於按耐不住一顆驛動的心，放棄原有的鐵飯碗，從內陸的河南直奔深圳，開始了商海浮沉。在恢復高考的第二年，年輕的許家印“非常開心地”考上了武漢鋼鐵學院，學習四年鋼鐵專業，然後被分配到河南省的舞陽鋼鐵公司，在這裏一呆就是10年。“舞鋼是大型國企，我一去就主動申請到了第一線—熱處理車間，當時學鋼鐵的大學生比較少，所以受到重視，幫忙協助車間主任，一年後升爲車間副主任，再後來做了車間主任。”許家印說自己當時是工作狂人，在做車間主任的7年裏，他沒有休息過一天，年三十都會跑去車間。這種工作習氣許家印後來也帶到了恆大。廣州的地產圈都知道，恆大永遠有開不完的會，碰到年末，集團會議經常從白天開到深夜，再從深夜開到天亮。當然，這是後話。

1992年初，許家印破例休假了，他南下深圳找工作去了。他沒料到是23天過去，投出的簡歷都撞了白板。後來經別人提醒才知道原來是簡歷做的太厚了，50頁，根本不會有人去看。於是許就把簡歷改短，從50頁改到了10頁還是沒用，再改，三、四次易稿後，只剩了2頁，這時效果也立竿見影—有了5個候選單位。精挑細選之後，許家印選擇了一家剛成立不過一年、只有幾個連鎖店的規模的小企業，許選擇它的原因很簡單—是覺得這個企業有前景，最主要的是它有一個好老闆。他的新職業是業務員。曾做過車間主任、管理300多號人的他開始一切重新來過。那時許家印就連見到公司裏20歲的小女生，都會喊“師傅”。三個月後，許家印做成第一個單子，爲公司帶來10萬元的業務額，這讓老闆對他另眼相看，他也從此不用再東奔西跑，當上了辦公室的負責人。1993年，這個企業又註冊了一個貿易公司，要和舞鋼合作，許家印於是很自然地兼任了這個新公司的老總，不過這個“老總”只是個虛職，公司註冊完以後老闆再沒投進去一分錢，無奈之下，許家印只能東挪西湊借了10萬元，開始了第一次創業。不過這次折騰一年，也無起色。

　　珠島花園 許家印第一次飛躍

1994年，老闆本要派許家印去長春分公司做老總，但許家印卻選擇了去廣州—這個當時還是公司市場空白地打天下。這年的國慶節，許家印帶着一個司機，一個出納，還有兩個員工，總共5個人，從深圳來到廣州，開始了他人生中的第二次創業。,就像衆多剛來廣州打拼的異鄉人一樣，許家印在廣州的第一個落腳點是價廉物美的城中村。城中村裏的這間不見陽光的房子，白天是辦公室，晚上就是5人的住處。人生地不熟，再加上辦公環境實在難登大雅之堂，這家位於城中村的微型小公司，生意自然好不到哪裏。不過，幸運之神似乎對許家印總能眷顧，每每在他陷入低潮之時，總會有奇蹟助他度過難關，後來的恆大上市波折、資金困難之時，也屢次出現。當時，許家印的5人團隊，通過相關渠道收購了一家公司，取得了一個名爲珠島花園的地產項目，這個對許家印乃至恆大開發、營銷風格影響深遠的項目，可謂許家印創業路上的第一次飛躍。當時廣州樓市盛行的是大戶型之風，一棟樓都是三房，只有拐角的地方纔會做小面積。許家印卻反其道而行之，1995年珠島花園第一期的幾百套房子全做小戶型，效果出奇的好，房子全部熱銷，在廣州樓市轟動一時。不過，當1997年5月珠島花園二期銷售了一半的時候，許家印選擇了離開。臨走時，許家印向老闆提出了自己的觀點：一個人的價值，應該體現出他的能力水平與貢獻。許家印離開深圳老闆的時候，項目通過審計，價值2個多億，也就是說許家印花了2年半的時間，從零開始，爲公司創造了2個多億的現金流，而在當時，許的工資是每月3000多元。許的個性和價值觀，在他人生第一次跳槽中已經略有體現：“我這個人要強，該我做的事我會做好，沒做好是一回事，但做好了就要有體現。舞鋼十年當了七年車間主任，總是不提拔，我肯定要走。”許家印說，他的出走與現在70後、80後的頻繁跳槽不同，“他們跳得太多，已經沒有了意義”。

第一槍要打響

1996年，許家印在廣州註冊了恆大地產，開始了第三次創業。許家印認爲“用最少的錢拿更多的地，發展的時間持續更長”，所以他把恆大的第一個項目鎖定在海珠區廣州工業大道的原廣州農藥廠地塊上。現在的工業大道板塊已是小區雲集，房價過萬，而在當時這裏還是工廠林立、污染嚴重、市政配套都滯後的遠郊區。不過，即便這個地塊，首期也需500萬元的地價款，恆大最多隻能從銀行貸到300萬,而且一窮二白的恆大還未必拿得到。爲了獲得這個項目，許家印又再一次發揮了他的商務談判技能，既描繪了個恆大的宏偉藍圖，也詳細描述怎麼付款方便。憑着三寸不爛之舌，300萬終於到手，於是許家印立即開發，並複製珠島花園的模式—小戶型，薄利多銷，快速回籠資金。1996年6月8日，金碧花園破土動工，8月8日正式公開發售，開盤價定爲2800元/平方米，這個價位對於屬於廣州老城區的海珠樓盤而言，十分具有誘惑力。當天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款8000多萬元。第二期開發的時候，有了現金流的恆大開始注重環境和配套，環境好了，售價自然也就高了，於是第二期的售價漲到了3500元/平方米。作爲新公司恆大的首個樓盤，金碧花園創造了廣州乃至中國地產史上一個奇蹟：當年徵地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年受益。兩年前，還在給別人打工的許家印操作的第一個樓盤，珠島花園就創造過當年蓋完108枚公章、辦齊所有報建手續等“六個當年”記錄。珠島花園是今日許家印和恆大地產的起點和老師，並不爲過，事實上，金碧花園之後的諸多樓盤，至今仍有着當日珠島花園的營銷、設計痕跡。1998年6月23日，在廣州市首次的國有土地使用權拍賣會上，恆大集團以1.34億元的價格一舉投得位於原農藥廠周邊的5.3萬平方米的土地使用權，在此之前還進行過幾次徵地。至此，5次擴地，實現了金碧花園佔地52萬平方米的發展目標。金碧花園首期銷售額8000多萬，一下子就徹底解決了恆大現金流的問題。金碧花園的成功是恆大發展關鍵的一步。多年後，許家印話當年，說金碧花園的實踐讓他明白：無論何時，企業運作最重要的問題都是現金流，尤其是剛起步階段。或許這個信念，是許家印在恆大此後的幾次資金危機中得以脫身的根基。例如，大刀闊斧降價、敢於引進戰略合作者;2006年A股高潮伊始出讓綠景地產，而後又籌劃香港上市，均是此哲學的繼續。許家印只想一點：機會不抓住，過去了就過去了。

　意識的轉變

接下來恆大的運轉就自然而然轉入了高速奔跑階段。當時廣州有1600多家房地產公司。而恆大成立的時候，絕大部分公司都是在1990年代初成立，比恆大要早5、6年。恆大采取的是在廣州快馬圈地的策略。到了1999年，僅僅用3年時間，恆大就進入了30強的第7位，到了2004年，恆大進入中國百強房企前10，並於2004、2005、2006年，連續三年時間蟬聯前十強。瞭解恆大的人都知道，2004年對恆大而言是個分水嶺：在此之前，恆大是以規模取勝，之後度過資本原始積累的初創階段後，恆大開始走“規模+品牌”路線。2004年後，恆大逐漸開始從產品上進行改革：金碧花園四期設計完後，他把全體員工拉到現場開會，許家印高呼“從今以後，公司都要宣傳打造精品，創立品牌的口號”。許家印首先動刀的是樣板房，裝修標準從最初金碧花園的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。許稱之爲“意識的轉變”，不管是中端還是高端產品，只要樓盤素質好，投入產出比就會高。於是再後來就有了如今媒體圈熟知的恆大精品戰略：恆大在全國中高端產品有恆大城、恆大綠洲，高端產品有恆大華府，旅遊地產則有恆大金碧天下。目前，在恆大5000多萬平方米的土地儲備中，中端產品佔到60%，中高端佔25%左右，高端佔10%左右。

危機之下應變術

當然，恆大也無法逃避2008年金融危機的第一個寒冬。當時恆大全國有32個樓盤、906萬平方米在建，加上大規模拿地，100多億的缺口對企業而言影響非常大。地產圈有時是充滿戲劇性的。每一個潮流過去，有人說最艱難的時候已經過去了;有人說最艱難的時候纔剛剛開始。許家印卻說“我的理念就是要員工艱苦創業，當然這個條件也不艱苦。我的面子不值錢，別人說你好又怎麼樣，不好又怎麼樣?別人說恆大都沒有自己的寫字樓，沒有就沒有吧。”追求實惠是許家印的生存之道。在07、08年最難熬的那段時間內，許家印一方面重拾薄利多銷的發家之本，全國幾十個樓盤搞聯動促銷，快速回籠了海量資金，一方面與國際投行、香港富豪祕籤融資協議，儘管條件苛刻甚至兇險，但畢竟幫助恆大熬過一個最艱難的地產寒冬。市場永遠是正確的，行情不好，你想賣高，人家也不買，蕭條的時候，只能便宜賣，我們去年賣的房，到現在我都心痛。不過沒辦法，賣房要根據當時的市場情況。而回顧近幾年的發展史，我們又不難發現一個新的規律：從2007年開始，恆大對外的合作伙伴必然是名牌企業與行業龍頭企業，而高速發展的規模不變之下，恆大的資金流產生了很微妙的變化，可以說是裂變：2006-2007年，恆大引進淡馬錫基金、德意志銀行和美林銀行作爲戰略股東，同時引進4億美元，並在當年美國的次貸危機半個月後還發了5億美元債券。可以說，恆大的發展關鍵時期一個是藉助於這兩年的資本運作，一個是恆大全國規劃戰略，按部就班地實施，並在2007年顯現效果。也難怪許家印說，目前恆大的優勢不在於嚴格的管理體系，不在於獨裁，而在於資源整合。當下恆大已經走到第四個發展目標：走向國際，跨越發展。這個公司從2006年開始用一年半的時間，從一個廣州走向了全國23個城市，而萬科用了10年時間擴展了29個城市。