房地產現狀調查的調研報告

在經濟發展步入新常態的大背景下，人民法院需要深化對經濟發展新常態的認識，主動適應新常態，要加強司法應對，創新工作方法，不斷提升審判執行工作水平。近年來，法院涉房地產執行案件日益增多，房地產佔被執行財產比重漸長，相當數量案件的權益實現需要對房地產進行處置，能否順利執行到債務人的房地產對維護債權人的權益具有重要意義。不動產是各類權利存在最多的財產之一，由於我國現行獨特的土地所有權制度和房地產登記制度，造成在房地產處置方面的障礙頗多，如何適用法律政策處置房地產，規範執行防範風險，對被處置房地產開展前期現狀調查就顯得尤爲重要。靖江市人民法院在結合執行工作實際，總結實踐的基礎上，對此展開了調研。

　　一、涉房地產案件的總體狀況

1、數據現狀

2012年1月至2014年12月，靖江市人民法院受理的執行案件中，需對房地產進行處置的案件分別爲96、108、121件，增幅達10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經拍賣程序由買受人競買的分別爲93、103、115件，交申請執行人以物抵債的分別爲2、3、5件。

2、案件特點

(1)執行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對被執行人名下房產進行騰空遷出房內居住人時，遭遇阻力的情況屢見不鮮，以違法行爲或過激行爲來阻撓執行，成爲阻撓騰空遷出的常態。據我院相關統計數據，近年來我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的佔到70%。被執行人和佔有人規避執行手法多，且違法行爲隱蔽，客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將“強制遷出”與“暴力執法”混爲一談，被執行人藉機煽動，抗拒執行。同時，不動產的性質客觀上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時完成了強制遷出的法律手續，但被執行人重新非法佔有、控制的情況時有發生。

(2)“棄房斷供”逐年增長。近年來，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長迅速。目前經濟下行壓力大，涉案房產大多爲高房價時買入，如今變成了“負資產”，債務人無力還款而“棄房斷供”。對於購房者抵押房產的首付款、月供、契稅、維修基金、物業管理費等付諸東流，房產被強制拍賣，且拍賣的價格低於房產的市場價格。同時，隨着我國推行誠信體系的建設，對信用缺失的“棄房斷供”債務人的懲戒力度必將加大，不良紀錄將記入債務人的誠信檔案。

(3)適用房地產執行的法律法規之間矛盾多。究竟哪些房地產可以作爲強制執行對象?我國法律、行政法規、司法解釋、規範性文件之間矛盾甚多，經常給執行工作帶來困惑。對農村集體土地上建的房產、無證房產、違章建築的執行，唯一一套房產的認定等問題，現行法律法規之間對上述問題的規定衝突不斷，操作性不強，司法實踐中認定與否的隨意性大、執行的標準不一致，容易引發不穩定因素。

(4)房地產處置後衍生糾紛增多。當前我國正處於經濟轉型期和矛盾突發期，房屋已並非僅具備傳統意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學片區、籤落戶籍以房屋的坐落位置來認定。因此，在司法實踐中，因上述附屬權利未隨所有權轉移，在房地產處置後又發生了新的糾紛。另外，因在評估拍賣程序中未充分調查房地產的規劃和用途，致買受人競買後不滿而引起糾紛也正在增多。

　　二、執行程序中建立房地產處置前現狀調查制度的意義

房地產現狀調查制度，是指人民法院在處置房地產前依職權對房地產的狀況信息進行全面客觀調查，並將所調查的狀況信息在處置過程中向相關權利人、利害關係人公示公開的制度。房地產處置前的現狀調查作爲一項制度來建立有以下五方面的意義：

1、維護司法拍賣的公信力。在房地產處置前，法院必須依職權對房地產的信息全面客觀地進行調查，並將所調查的信息在處置過程中予以公開，解決處置過程中信息不對稱的問題。避免個別瞭解房地產現狀的競買人佔有優勢，也避免不了解現狀的競買人的競買風險，營造司法拍賣的公平、公正的環境，維護了司法拍賣的公信力。

2、保護執行當事人及相關權利人的合法權益。通過公開房地產處置前信息，有利於參與競買人全面瞭解拍賣標的現狀、減少顧慮，處置價格也就自然而然地體現市場價格，避免了評估價格和成效價格的過度懸殊。

3、減縮受託拍賣機構暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調查擬處置的房地產現狀，並要求拍賣機構在處置過程中全面公開，向社會公衆全面展示拍賣標的現狀，暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。

4、防止執行人員徇私枉法。房地產現狀調查作爲一項制度建立，執行人員就必須對房地產的現狀作全面客觀的調查，能夠有效避免執行人員隱瞞房地產的真實價值和瑕疵，而進行權錢交易的情況。

5、避免處置後的衍生糾紛。通常情況下，房地產的處置按現狀拍賣，免除了執行人員大部分的現狀調查責任，但拍賣後給買受人帶來的糾紛不斷，給執行工作留下了後遺症。如房產分割過戶糾紛，戶口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問題，以及相鄰的糾紛。通過全面展示房地產的現狀，能夠使競買人充分了解標的物，同時有效化解司法拍賣後的衍生問題。

　　三、房地產現狀調查的原則

執行程序中房地產現狀調查要遵循以下原則：

1、主動、全面調查原則。在執行房地產過程中，應依職權主動調查房地產的現狀，防止因責任心不強、怠於履行調查義務而出現意外情況。充分認識到現狀調查不主動就被動。房地產現狀調查的全面性，主要體現在調查工作的“廣度”和“深度”上，“廣度”，就是對調查進行全面考慮，採取各種調查形式統籌調查。“深度”，就是要對某一職能部門或單位、個人的調查，預設更多的可能性，儘可能一次性全面調查，加強調查的質量和效率。

2、及時性原則。只有及時調查房地產的現狀，才能儘快將所調查到的現狀情況提供給評估公司，才能讓相關權利人及時完整地參與財產的評估、拍賣過程，避免評估、拍賣過程中的程序性瑕疵。及時調查並固定原狀，能有效防止被執行人與他人惡意串通，虛設僞造房地產的權利負擔。

3、中立性原則。執行法官在執行程序中應保持中立身份，有責任全面徹底地調查現狀情況，並依法保護包括被執行人在內的各方權利人的合法權益，對權利人的權利平等地審查保護。

4、依靠行政職能部門協助調查的原則。房地產管理部門是房地產的主管業務部門，掌握着房地產較爲詳盡的信息，該職能部門對解決房地產的問題更爲專業，瞭解的房地產的法律、法規及政策也更全面。通過徵詢房地產管理部門的意見，可減輕或避免執行程序處置的風險。

5、現場調查的原則。要深入全面瞭解房地產的現狀，就必須堅持現場調查的原則。否則就無從知曉房地產是否存在、何人佔有、使用瑕疵、權利負擔和利害關係人情況。

　　四、房地產處置前現狀調查的主要內容

1、調查房地產是否實際存在

房地產的存在現狀是調查其他現狀及進行評估、拍賣、變賣、抵債、交付的前提和基礎。存在現狀是指房地產是否客觀存在，是否與登記信息存在區別和差異。執行人員應前往現場調查房地產是否與登記事項有出入，是否存在毀損拆除和徵收徵用等情況。

(1)調查覈實實際現狀與登記的面積、規劃、結構、地址等事項相吻合。

(2)如房地產已被毀損、拆除、徵收、徵用，還應注意物上代位的調查，如有無替代的房地產以及賠償款、補償款。如有應該及時查封、凍結、扣劃。

(3)如因歷史遺留因素或房地產登記部門原因，登記房地產自始不存在的，應由相關部門出具證明材料。

(4)執行人員還須認真核對產權薄未予登記的財產，如電梯、通風管道、消防設備等。上述財產是不可分割的附屬財產，處置前應在查封清單中列明，在評估報告中反映，避免因覈實情況不明確而被拆除轉移，或因未釋明買受人競買後投訴。

2、調查房地產規劃的現狀

對房產的規劃現狀主要調查有無辦理建設工程規劃許可證(俗稱報建手續)，以及是否按建設工程規劃許可證的內容進行建設。對土地使用權的規劃現狀主要調查用途規劃(功能)和具體的規劃設計要點。

(1)建築物有無辦理建設工程規劃許可證或是否符合報建內容，是區分合法建築與違法建築的重要依據。在對房地產處置前，還應從房地產檔案中調取報建材料特別是平面圖、立面圖、側面圖等圖紙，與建築物現場進行比對，確定是否存有添附違章建築的情況。在處置鄉鎮、街道單家獨院的房地產時要特別注意違章建築的問題。一般來說，這些地方的房產，即使有報建，也經常存在違章加層加建以及違章建圍牆等情況。對於違章建築，要與合法建築一併處置，否則容易引起拍賣後的糾紛，被執行人也可能利用其對違章建築的實際佔有、使用權，給買受人設置障礙。

(2)違章建築是否拆除應視情況而定。部分違章建築可以採取改正措施消除規劃影響，故應徵詢規劃部門的意見，確定違章建築是否屬於必須拆除的情形，並採取不同的處置方式。對於不用拆除的違章建築，應及時委託測繪、評估，處置過程中告知買受人可補辦相關手續;對於需要拆除的違章建築，可評估、處置違章建築拆除後的材料殘值。

(3)有利於評估公司作出與規劃現狀相符的評估結論。執行實踐中，土地使用權不同的功能規劃價格相距甚大。如工業用地與商住用地的評估價相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來是工業用地，現在或將來的規劃爲商住用地，也會直接影響評估價格。司法實務中，容易忽視調查宗地的規劃設計要點。所謂規劃設計要點，就是對宗地上將來的地上建築物規劃建設的要求。宗地的規劃設計要點對評估價及至以後的市場價影響也是很大的。比如，規劃設計要點中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建築，如果單位土地面積裏允許多建，評估價及相應的市場價也會高，反之，就會降低。如果處置裸地，應先徵求規劃部門對該宗地的規劃設計要點，以利於評估公司作出與規劃現狀相符的評估結論。

(4)建設工程規劃許可證(報建手續)是確定無證建築產權人的重要依據。因爲辦理建設工程規劃許可證的前提是享有用地的產權，所以，如果沒有相反的證據，一般都可以憑建設工程規劃許可證(報建手續)確定無證建築的產權人。

(5)在分割共有房產、土地時，實物分割必須符合規劃設計。在執行過程中經常涉及到共有房地產分割處置問題，分割也就意味着改變原來的規劃設計，所以，能否分割應徵詢規劃部門的意見，以規劃部門的回覆作爲分割依據。

3、調查房地產權屬狀況

根據相關法律規定，法院只能對被執行人有權屬的房地產進行處置。這裏所指權屬是廣義的權屬。不僅包括所有權，亦包括享有其他有交換價值的權利。在財產處置前應當對拍賣財產的權屬進行必要的調查。

(1)雖登記在被執行人名下，但經人民法院的判決、裁定或仲裁機構的仲裁已裁決給他人，以及政府已作徵用決定，但並未變更登記的情況

(2)房地產登記的歷史遺留問題。如歷史上有的土地開發了房地產(主要是商品房)，這些開發的房地產都已出售，因當時未強調房產過戶先要進行土地過戶，所以，房產在土地未進行分割過戶的情況下就直接登記在不同的權利人名下，但土地仍登記在開發商名下。

(3)登記在被執行人名下的房地產，在執行個人債務或刑事罰金、沒收個人財產等案件時，應該覈實有無法定的共同所有權人。

4、調查房地是否一致的現狀

(1)有關房地產管理的法律及制度要求房、地產權一致，有“房隨地走，地隨房走”的規定。《物權法》第一百四十六條、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產管理法》第四十一條規定，建築物、構築物、附屬設施轉讓的，其所佔用的土地使用權一併轉讓;土地使用權轉讓的，土地使用權上的地上建築物、構築物、附屬設施一併轉讓。也就是俗稱的“房隨地走，地隨房走”的房地產管理原則。該原則要求房地的產權必須一致。

(2)實踐中存在房、地產權不一致的情況。在執行實踐中，房、地登記分屬不同產權人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產權人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計劃經濟時代，同一主管單位的企業，經主管單位調劑，或企業合併、分拆，一企業在另一企業登記的地塊上建房，房產、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建築並辦理了產權登記);二是房產有登記，其所佔用的土地未作有效確權登記(對於房產所佔用的土地情況，有一種情況是辦理房產證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產證時，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權證的證明;還有一種情況是，沒有任何佔用土地的權屬情況)。

(3)調查房、地登記的產權人是否一致的作用。以利於案件執行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對於房、地產權分別登記在不同的產權人名下的情況，如果有一產權人不是被執行人，應徵詢另一方在意見，其同意處置的，一併進行處置;如其不同意處置的，一般不宜一併處置，而應改用其他執行方式;又如，對於在租賃土地建房的情況，在處置房產時，應考慮平衡承租人的利益;再比如，對於房產有登記，土地無確權登記的，處置後只裁定確認房產的所有權轉移。

(4)對於調查的房產所佔用的土地無產權登記的，應及時向土地管理部門徵詢是否可以補辦產權登記，以利於買受人及時辦理過戶。

(5)對於確無法房地一併處置的，可在拍賣過程中告知買受人存在無法辦理過戶登記的風險。

5、調查房地產佔有的現狀

(1)調查房地產的佔有情況，有利於及時確定採取何種處置方式。不同的佔有情況，根據相關法律規定有不同的處置方式。如因租賃而佔有的，根據“買賣不破租賃”的原則，應區分不同的情況確定不同的處置方式。在設有租賃權時，可實行帶租拍賣，也可剔除租賃權、排除佔用後拍賣。此外，如採取帶租約拍賣，對房地產的評估過程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問題，如被執行人一個人佔有房屋且超出了生活所必需的面積，可以採取以大換小，以近換遠的處置方案;如果被執行人及撫養、贍養對象等多人基於生活所必需而共同佔有，則對房產只能查封而不能拍賣處置。

(2)對於無證建築，調查佔有現狀有助於判斷權利人。執行實踐中，無證建築的產權由於缺乏產權公示，因此，即使有材料證明指向歸被執行人所有，仍不應直接認定該建築屬於被執行人，而應進行全面深入的調查。

(3)調查佔有的形式。房地產的佔有形式，主要有七種情形。一、被執行人自己佔有;二、租賃給他人佔有;三、無償由他人佔有;四、受被執行人委託保管而佔有;五、被其他人無理強行佔有;六、因與產權人存有買賣合同而實際佔有;七是空置。對於第一、三、四、五、七種佔有形式沒有複雜的情形區分，除了以後的買受人同意其繼續佔有，都應在執行程序中騰房遷出;而對於第二、第六種的佔有形式，必須認真深入調查。因爲對於租賃佔有的情況，在房地產處置後租賃佔有人是否需遷出還應區分不同的情形予以判斷。

(3)因租賃合同而佔有，應嚴格審查初始佔有的時間，防止被執行人倒籤租賃合同，損害權利人的利益。應詳細調查查封前還是查封后租賃佔有，以及抵押權設定後還是設定前租賃佔有。

(4)被執行唯一住房應調查佔有住房的被執行人贍養、撫養對象的人數，以及被撫養贍養人是否有住房。調查佔有的人數針對的是被執行人使用佔有的情形，而且被執行人的房地產是唯一住房，調查的目的是確定被執行人及其撫養、贍養對象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問題。

6、調查權利負擔的現狀

(1)權利負擔的調查範圍。在房地產處置前調查的權利負擔包括法定優先權、擔保物權、物權化的債權即租賃權等。執行實踐中，可能出現的法定優先權主要是建築工程款優先權、購房者請求交付房地產的優先權、購房消費者優先權，擔保物權主要是抵押權。

(2)調查權利負擔現狀的作用。一、有利於及時保護相關權利人在房地產查封、評估、拍賣、變賣、抵債過程中的法定權益。各相關權利人可作爲利害關係人，享有對評估報告的異議權，享有受法院通知於拍賣日到場的權利;法定優先權人、擔保物權人如作爲執行債權人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價格的權利。二、有利於及時解決拍賣前應解決的權利衝突。如擔保物權或其他優先權與租賃權、用益物權的衝突;擔保物權與購房消費者的優先權之間的衝突，消費者優先權與建築工程款優先權之間的衝突。三、有利於相關權利人及時主張權利。如承租權人享有優先購買權、繼續承租權。另外，擔保物權人、法定優先權人可直接在執行程序中或其通過他法律途徑主張優先受償權。四、有利於及時確定是有益處置還是無益處置。只有在法院確切調查清楚了擔保物權、法定優先權的情況後，才能判斷如果處置房地產是有益處置還是無益處置。五、有利於評估公司作出與權利負擔相符的評估結論。比如，附租約拍賣的房地產，在評估階段就要考慮到所附租約對價格的影響，特別是長期租約，以及被執行人已收齊多年租金的租約，對處置價格的影響是巨大的;流拍後由申請執行人或執行債權人抵債，抵債價格與抵償的債務金額不具公平性。

7、調查權利限制(查封)的現狀

根據法律規定，除徵得查封法院同意，上級法院指定執行、提級執行，法院間委託執行外，一般來說，只有查封法院纔有權處置查封的房地產。在執行實踐中，出現無權處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進行了長時間多輪的輪候查封、續封，多次更換案件承辦人，根據現有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯誤;二是查封登記機關之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產登記信息或查封手續送達回證中未備註查封、輪候查封情況。

　　五、房地產現狀調查的建議

1、進一步加大執行公開力度。執行的依據、標準、規範、程序以及執行全過程應當向社會和當事人公開，但涉及國家祕密、商業祕密、個人隱私等法律禁止公開的信息除外。在房地產處置案件中，應向相關權利人公開查封、抵押、法定優先權等內容，房地產的評估、拍賣的程序和結果等重點環節和重點事項應當及時告知各方當事人，全面展示房地產的現狀、釋明瑕疵。

2、建立和完善的溝通協調機制。國土資源管理部門、住房和城鄉建設管理部門等相關職能部門應協助法院全面及時查詢有關房地產權屬登記、變更、抵押情況，協助查詢有關工程項目的規劃審批情況，並提供必要的規劃文件和規劃圖紙等資料。對於被執行人正在申請辦理涉案項目規劃審批手續的應按法院的協助執行要求，辦理相關手續，並向社會批露有關信息。對法院因案件需要，發出的協助函件，應及時回覆和協助採取相關措施。

3、法院執行機構繼續規範對房地產現狀調查的程序。針對房地產案件的特點，法院應結合實際，及時總結經驗，統籌規劃，列清房地產處置前應當調查的事項清單，統一調查步驟和標準，明確調查後的公示程序，最大限度地公開公示房地產的狀況，使各方當事人全面瞭解拍賣標的，降低執行風險。