2014年房地產市場總結暨2014年展望-部門工作總結 部門工作總結

多事之秋的2010年終於落下帷幕。這一年，中國的房地產市場出現了兩個拐點：第一個拐點是市場的拐點，之前一直被過熱所困擾中國的房地產市場終於降溫，而且幅度之大超出很多人的預計，成交大幅減少，樓價普遍下跌；第二個拐點是政策的拐點，在連續幾年的“防止樓市過熱，抑制樓價過快上漲”之後，從2010年下半年開始政府根據經濟全局的需要開始轉變思路出臺系列“鼓勵合理住房消費”的救市政策，“維護樓市穩定，防止樓價過度下跌”的提法開始出現，並且漸漸成爲各個地方政府新的工作指導方針。
在此大環境下，作爲華南樓市代表的廣州樓市也展現出相應的特點，包括：市場完成了從供不應求到供大於求的轉換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業面臨洗牌，等等。
一、宏觀調控政策風雲變幻，密集出臺，上半年“穩健、從緊”，下半年“積極、適度寬鬆”，但是金融危機大環境下樓市調整的格局已經形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業雙雙陷入困境。
2010年是名副其實的“政策年”。上半年，在“穩健的財政政策和從緊的貨幣政策”的指導方針下，爲了防止經濟過熱以及通貨膨脹，央行5次提高存款金率，至17.5%的歷史新高。下半年，爲了應對由美國次貸危機引發的世界性金融危機的新形勢，中國轉爲實施“積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”，多次降低存款準備金率，並從9月中旬開始百日之內連續5次降息，累計降息216個基點，同時出臺了多個鼓勵合理住房消費的樓市利好新政，包括首次購買普通住宅契稅降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率優惠；給予改善型置業人羣房貸優惠；二手房營業稅徵收年限從5年降至2年、徵稅方式由全額徵收改爲差額徵收等，密集的政策對防止樓市“大落”起到了積極的作用。
不過，由於樓市調整的大格局已經形成，再加上金融危機之下市民“現金爲王”的理財觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底打破預期已經改變的置業者的觀望情緒，因此並不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發商在內的大多數開發商一方面難以獲得資本市場和商業銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。
與一手開發企業的窘境一樣，廣州的二手中介行業在經歷了過去幾年的高速擴張之後，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節流。爲了應對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發商的“一二手聯動”代理合作，力爭多渠道度過經營難關。
二、土地出讓市場低迷，年度土地出讓指標兩度調低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成爲常態，中小開發商趁機抄底拿地，取代大開發商成爲土地出讓市場的主角。“地王”表情尷尬，紛紛難產。
2010年12月16日，廣州年內最後一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時間就以底價成交，爲全年的土地供應劃上了句號。至此，2010年廣州十區共出讓住宅用地19宗，用地總面積1.32平方公里，超過年度計劃1.8平方公里的7成。在此之前，廣州市曾兩度調整住宅用地供應計劃，在9月份將最初的4.9平方米公里調整爲2.5平方米公里，又在11月份修正爲1.8平方公里，但是由於頻繁出現“流拍”，最終還是未能完成年度土地供應計劃。
綜觀2010年的廣州住宅土地出讓市場，年初員村絹麻廠地塊經過兩百多輪競投，創下了13053元/平方米的樓面地價，刷新了天河區住宅歷史最高地價成爲“地王”，但是隻是曇花一現。此後，受商業銀行惜貸、ipo受阻、銷售業績大幅滑坡等多個因素的影響，房地產行業的資金鍊危機凸顯，過去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無力再續，令土地出讓市場一蹶不振，頻頻出現“流拍”、“底價出讓”的狀況。大開發商的退出給了中小開發商“抄底”的機會。據統計，全年共有10宗地塊以底價成交，有8宗地塊的樓面地價在1000元/平方米左右，其中絕大部分爲不知名的中小開發商拍得。統計數據顯示，2010年廣州的平均樓面地價僅爲3000元/平方米出頭，與XX年年相比下跌了30%左右。例如，年末最後一塊地花都新華寶田豬場地塊樓面地價僅1040元/平方米，與去年賣出的同區域的地王相比降幅高達約80%。
在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊爲例，繳納土地出讓金的大限早已在7月份過期，由於開發商沒有履行合約，按照正常手續該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產商都三緘其口，不得而知。在XX年年產生的多個“地王”中，儘管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數。開發商們對“地王”的冷處理，資金鍊緊張導致開發困難是一個原因，而現時不少“地王”所在的板塊“麪粉比麪包貴”也是現實。
不過儘管如此，廣州在10年出讓的地塊加上之前兩年開發商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應需求，郊區地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大於求。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗房地產企業的開發智慧。
三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價從XX年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；市場供求格局轉變，明顯供大於求，消化率僅爲68.1%。
根據廣州市國土房管局的數據，1-11月，全市新建商品住宅共成交504.46萬平方米，同比大幅減少33.5%；與此同時，由於房地產開發節奏的延續，全市的新建商品住宅供應並沒有因爲市場拐點的出現而減少，1-11月批准預售量達到了740.45萬平方米，同比大增23.2%。統計數據顯示，1-11月份，僅有6月份的成交量大於批准預售量，市場供銷比從去年的1比1.21逆轉爲1.47比1，消化率只有68.1%，處於明顯供大於求的格局。
(1) (2)
具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調控的影響成交持續低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到6月份才首次衝破60萬平方米。下半年，隨着政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有所好轉，但是由於政策變化頻繁市場表現頗爲反覆，其中10月份一度降至35.83萬平方米，但是11月份又很快回到50萬平方米以上。以產品來看，全年銷售出色的是90/70產品，限價房以及以低價策略出擊的郊區樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區樓盤銷售情況也較樂觀。
價格方面，1-11月全市一手住宅成交均價爲9466元/平方米，同比上漲11.5%。儘管樓價水平仍然高於XX年年，但是與XX年年第四季度的平均過萬元的均價水平相比已經下了一個臺階。其中，9月份由於限價房以及遠郊商品房的大量成交均價一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均價走勢呈上升趨勢，這與樓市供應結構的變化有關。年初“90/70”產品尚未大量出現，主要以限價房和郊區商品房爲主，因此成交均價相對較低。從下半年開始，樓市包括市區在內的“90/70”商品房的大量供應，拉高了成交均價。
總體來看，2010年廣州市區的一手樓價依然比較堅挺，老城區、珠江新城等繁華區域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區等遠郊地區的樓盤價格回調比較明顯，從去年高峯期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與XX年、XX年的水平相當。
四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到XX年之前的水平；二手樓價從高位振盪下跌，但是整體水平仍然高於XX年年；自住剛性需求成爲樓市的主導力量。
受XX年年第四季度實施的房貸新政引爆的宏觀調控累積效應影響，廣州二手樓市在XX年年第四季度進入“拐點”，出現成交量減少、價格下跌的趨勢，並且這種影響隨着經濟形勢的變化在2010年被持續放大、加深，儘管從下半年開始中央頻頻出臺救市政策，但是樓市調整的大趨勢已經形成，成交低迷的情況並沒有得到根本改觀。根據廣州市國土房管局的數據，1-11月，全市二手住宅成交面積爲413.03萬平方米，同比大幅減少28.5%；月均成交面積僅爲約37.5萬平方米，大大低於XX年年月均62.3萬平方米的成交水平，與XX年之前的成交水平基本相當。
在成交低迷的同時，廣州二手樓價也呈振盪下跌的態勢。11月份，二手住宅成交均價年內首次跌破6900元/平方米的支撐線，與XX年年8月份的水平相當。不過，從總體而言，2010年廣州二手樓價的平均水平仍然高於XX年年。滿堂紅地產的成交數據顯示，1-11月的成交均價爲7058元/平方米，同比上漲10.8%，但漲幅明顯低於之前三年（XX年至XX年年的漲幅分別爲15.9%、19.5%和32.1%）。二手樓價沒有因爲成交量的大幅萎縮大跌，表明儘管廣州樓市的投資性需求已經離場，但是以首次置業和改善需求爲主的自住剛性需求在樓市形成了有效的支撐力，所以只要樓價回到合理水平就會形成交易。滿堂紅地產研究部在2010年12月份針對二手樓市成交買家的電話訪問調查顯示，有70.8%的買家購房目的是自住；其次是換房的買家，比例爲19.0%。此外，投資型買家的比例合計只有5%，樓市的投資氣氛明顯消退。
五、展望2010年，在複雜的宏觀經濟大環境以及供大於求的行業環境下，廣州樓價仍有小幅下調空間，“緊貼經濟脈搏，低位盤整等待回暖時機”將會是09樓市的典型概括。
在度過了最爲困難的2010年後，2010年的中國經濟依然面臨着巨大的挑戰，由美國次貸危機引發的世界性金融危機對中國實體經濟的影響有多廣、有多深都會在這一年顯現出來，並且成爲包括房地產在內的各行各業的發展風向標。
滿堂紅地產研究部認爲，在實行“積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”之後，中國政府連續重拳出擊的救市政策爲保持中國經濟的穩定增長提供了積極的動力，但是國內外的經濟形勢依然錯綜複雜，經濟發展面臨很大的壓力。同樣的，雖然2010年下半年密集出臺的惠及和針對樓市的利好政策對防止房地產市場“大落”有正面的作用，但是由於供大於求的市場格局的形成以及置業者信心的欠缺，2010年的廣州樓市也難言快速走出低谷，“緊貼經濟脈搏，低